Louer un commerce dans une galerie commerciale

Louer un commerce dans une galerie marchande est un pari : acceptant de payer un loyer élevé, le locataire espère que l’attractivité du centre drainera vers son enseigne une clientèle nombreuse à laquelle il n’aurait sans doute pas pu prétendre s’il s’était installé de manière isolée. Mais que décider lorsque le centre commercial aura vieilli, qu’il sera dépassé, et qu’il n’attirera plus la même clientèle ? Se calquant parfaitement sur la jurisprudence de la Cour de cassation, la Cour d’appel de Saint-Denis rappelle deux règles essentielles : le bailleur n’est pas tenu de garantir au locataire l’attractivité du site ; il doit en revanche entretenir les parties communes qui sont considérées comme des accessoires au local loué (CA Saint-Denis de La Réunion, 15 septembre 2023, n°21/01708).

En l’espèce, un locataire reprochait à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance du fait de la fermeture de l’hypermarché qui avait entraîné une raréfaction de la clientèle de la galerie commerciale. La Cour rejette cette prétention et juge que “le maintien de l’activité économique de l’ensemble du centre commercial, et notamment de l’hypermarché qui s’y trouve, touche à l’environnement du local commercial loué et non au local lui-même”. Pour sévère qu’elle paraisse, la solution est parfaitement fondée. Le bailleur ne s’engage qu’à délivrer un local présentant certaines caractéristiques, mais il prend le soin de ne pas s’engager à maintenir l’environnement commercial : le simple fait que des enseignes partent de la galerie, ou que l’hypermarché ferme ne constituent pas, à eux seuls, un manquement à son obligation de délivrance, laquelle ne porte que sur le local objet du bail. La Cour de cassation a d’ailleurs déjà jugé que,“en l’absence de stipulation particulière, le bailleur d’un local commercial dans une galerie marchande n’est tenu que des obligations de l’article 1719 du Code civil qui ne contiennent pas celle d’assurer l’activité du site” (Cass. civ. 3ème, 12 juillet 2000, n°98 23171 ; Cass. civ. 3ème, 3 juillet 2013, n°13 18099 ; Cass. civ. 3ème, 15 décembre 2021, n°20 14423).

S’il n’est pas tenu d’assurer l’attractivité des lieux, le bailleur est en revanche tenu d’entretenir les parties communes (parking, galerie, accès aux toilettes…) qui sont considérés comme des accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée (Cass. civ. 3ème, 31 octobre 2006, n°05 18377 ; Cass.civ. 3ème, 19 décembre 2012, n°11 23541). Relevant
que le bailleur avait, en l’espèce, commis certains manquements à cette obligation d’entretien (présence de détritus dans le parking, mauvais entretien des sols de la galerie, coupure provisoire des compteurs électriques…), la Cour dyonisienne condamne le bailleur à indemniser le préjudice subi par le locataire. Alors que le locataire plaidait que l’indemnisation devait être égale à la totalité des loyers réclamés par le bailleur (175 000 euros), la Cour d’appel plafonne l’indemnisation à la perte de clientèle du fait du défaut d’entretien (90 000 euros). La solution paraît là aussi logique : même s’il a mal joui de la chose, le locataire en a tout de même joui. Il serait donc injusti é de lui permettre d’échapper au paiement de tout loyer car, malgré tout, une chose a été mise à sa disposition.