L'usucapion outre-mer

Pour des raisons historiques et sociologiques (absence de titres, cadastre peu fiable, successions non réglées…), la preuve de la propriété immobilière outre-mer repose souvent sur des actes de notoriété. Il s’agit simplement d’un acte dans lequel le notaire transcrit des éléments factuels (témoignages, description de l’immeuble, durée de l’occupation…) de nature à montrer que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies. Mais cet acte restait fragile puisqu’il pouvait être attaqué pendant une durée de trente ans par une personne revendiquant la propriété de son immeuble (I. Omarjee et F. Grivaux, Pratique notariale de la prescription trentenaire : l’acte de notoriété acquisitive : JCP N 2010, n°43, 1337).

C’est pour sécuriser le foncier outre-mer que la loi n°2017-256 du 28 février 2017 a créé une situation temporaire selon laquelle un acte de notoriété, dressé avant le 31 décembre 2027, à propos d’un terrain situé en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Saint-Martin et à Mayotte ne pourrait désormais être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte (voir P. Puig, Usucapion et acte de notoriété acquisitive, brèves réflexions sur les indivisions ultra-marines : JCP N 2023, n°19, 1085).

La Cour de cassation précise dans l’arrêt commenté que cette loi n’est pas applicable aux actes de notoriété établis avant son entrée en vigueur. En l’espèce, une personne avait fait établir un acte de notoriété en mai 2011, lequel avait été publié au bureau des hypothèques en juin 2011. Elle avait ensuite vendu le terrain, en septembre 2011, à une commune de La Réunion. S’estimant véritable propriétaire du terrain, une autre personne avait assigné, en mai 2019, le vendeur et l’acquéreur en annulation de l’acte de notoriété et en revendication de l’immeuble. Pour juger la demande irrecevable, la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion avait fait application des textes nouveaux et avait jugé que l’action irrecevable pour avoir été intentée plus de cinq ans à compter de la dernière publication.

La Cour casse l’arrêt au visa de l’article 2 du Code civil :
“La loi du 28 février 2017 ne prévoyant pas d’application rétroactive de ses dispositions, le nouveau régime ainsi institué, selon lequel un acte de notoriété acquisitive concernant un immeuble situé à la Réunion, répondant à certaines conditions de contenu et de modalités de publication, ne peut plus être contesté passé un certain délai, n’est pas applicable aux actes de notoriété acquisitive publiés avant son entrée en vigueur” (Cass. civ. 3ème, 28 novembre 2024, n°23-14.640).

La solution doit être approuvée car la Cour d’appel avait fait une application rétroactive de la loi en l’appliquant à un acte de notoriété acquisitive publié antérieurement à son entrée en vigueur. La sécurisation du foncier est tout aussi importante que la préservation des droits des propriétaires : la cour de renvoi aura donc à dire si le vendeur avait légalement prescrit l’immeuble avant de le vendre à la commune.