Il est fréquent que, achetant un terrain, un promoteur immobilier ou un constructeur propose au vendeur de le payer en lui fournissant un appartement qu’il s’engage à construire sur la parcelle achetée. De telles opérations sont dangereuses et exposent le vendeur à la désillusion si l’appartement promis n’est finalement pas livré.

En l’espèce, la clause de prix d’un contrat prévoyait que “La présente vente est conclue moyennant le prix de 351.000 euros. De convention expresse entre les parties, la totalité du prix de vente est convertie en l’obligation pour l’acquéreur de faire édifier, au profit du vendeur un ensemble immobilier composé d’un bâtiment unique, élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, quatre appartements de type F3, pour une valeur équivalente”.

La construction n’avait pas été érigée dans les délais convenus.

Interprétant la clause, la Cour d’appel de Saint-Denis considère d’abord que le contrat reste un contrat de vente immobilière puisque l’obligation de construire n’est rien d’autre qu’une modalité du versement du prix. On aurait en effet pu hésiter avec d’autres qualifications, comme l’échange, la dation en paiement ou l’admission d’un contrat suigeneris comprenant, pour le vendeur, l’obligation de transférer la propriété de la parcelle et, pour l’acheteur, celle de construire les quatre appartements (CA Saint-Denis, 25 novembre 2022, n°21/01011).

La Cour écarte ensuite les di érents arguments par lesquels les vendeurs espéraient obtenir l’annulation de la vente: il n’y a ni erreur, ni dol puisque la Cour précise que le fait d’avoir vendu à un prix bas n’est pas une cause d’annulation du contrat. La solution est des plus classiques.

La Cour écarte encore les arguments par lesquels les vendeurs recherchaient la résolution du contrat pour inexécution des obligations de l’acheteur. Elle relève en e et que, par une clause précise, le vendeur avait renoncé au béné ce de l’action résolutoire. La Cour admet la validité de cette clause en considérant, un peu rapidement, qu’elle échappe au domaine de l’article R. 212-7 du Code de la consommation. Le contrat ne pouvait donc pas être résolu.

Restait alors le terrain de l’indemnisation. La Cour condamne l’acheteur à payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 350.000 euros. Reste seulement, pour les vendeurs, à espérer que l’acheteur soit solvable…

De fait, un prix ferme payé comptant le jour de la vente vaut mieux qu’un engagement de construire: un tien vaut mieux que deux tu l’auras !