Pensez à lever les hypothèques !

Il arrive souvent que des sûretés soient inscrites sur des immeubles et que, le crédit ayant été remboursé, elles ne soient pas levées. Le maintien de l’inscription de cette sûreté, devenue inutile, cause alors un préjudice au propriétaire puisqu’ilconstitue une atteinte à son droit de propriété. Ce schéma se trouve compliqué lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure d’expropriation... comme dans l’hypothèse soumise récemment à la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion (CA Saint-Denis, 16 février 2024, n°22/00495).

En l’espèce, un terrain ayant été exproprié en 1994 au béné ce d’une société d’économie mixte chargée de construire des logements sociaux, celle-ci l’avait hypothéqué en 1997 en garantie d’un crédit qu’elle avait obtenu. L’expropriation avait été dé nitivement annulée en 2000 et les expropriés avaient obtenu la condamnation de la société d’économie mixte par un jugement rendu en 2009. Celle-ci n’avait pourtant levé l’hypothèque qu’en 2019. C’est donc par une nouvelle action que les expropriés reprochaient sa lenteur à la société en lui réclamant l’indemnisation du préjudice résultant de l’inscription de l’hypothèque entre 2009 et 2019. De son côté, celle -ci faisait valoir qu’elle n’avait commis aucune faute en ne procédant pas à la mainlevée d’une hypothèque prise au seul béné ce d’un créancier et qu’aucune décision de justice n’avait d’ailleurs mise à sa charge.

La Cour d’appel de Saint-Denis considère que, même en l’absence d’obligation judiciaire, la société devait lever l’hypothèque dont elle était à l’origine, à défaut d’en être la béné ciaire directe. La Cour considère en e et que, dès l’arrêt rendu en 2000 annulant la procédure d’expropriation, la société savait que les particuliers ne seraient pas expulsés. Bien mieux, elle relève que le créancier, qui avait été remboursé, avait indiqué dès 2014 que l’hypothèque pouvait être levée et avait détaillé la procédure à suivre. Dans ce contexte, la Cour juge que la société d’économie mixte, professionnelle de l’immobilier, avait commis une faute en ne procédant pas plus rapidement à la levée de l’hypothèque.

Restait alors à chi rer le préjudice. Les expropriés faisaient valoir que, du fait de l’hypothèque, ils n’avaient pas pu se lancer dans un programme immobilier qu’ils imaginaient fructueux. La Cour n’indemnise pas cette perte de chance en considérant que le préjudice allégué reste hypothétique, les expropriés se contentant de fournir de vagues consultations d’architecte mais aucune demande de permis de construire ou aucun crédit qui aurait été refusé du fait de l’hypothèque. La Cour considère au contraire qu’il y a lieu d’indemniser le fait de n’avoir pas pu vendre le terrain nu à sa pleine valeur, du fait de l’hypothèque existante. La Cour estime cette perte de chance à
120.000 euros en se fondant sur la valeur du terrain et sur la durée pendant laquelle l’hypothèque a été indûment maintenue. A cela s’ajoute un préjudice moral de 20.000 euros, considération prise que l’atteinte au droit de propriété est en elle-même génératrice d’un tel préjudice, aggravé par les années durant lesquelles le propriétaire a été privé d’une partie de son bien.