Il est très fréquent de croiser, dans toutes les sortes de baux, des clauses par lesquelles le locataire prend les lieux en l’état, ou renonce à agir contre son bailleur, ou encore accepte de supporter tous les travaux rendus nécessaires par l’état du bien. Ces clauses n’offrent au bailleur qu’une relative protection.

L’article 1719 du Code civil dispose en effet que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans disposition particulière, de délivrer au preneur la chose louée”. Cela signifie que l’obligation de délivrance participe de la nature même du contrat de bail et qu’elle ne saurait donc être neutralisée par des clauses que le bailleur stipulerait habilement.

En pratique, ces clauses sont nombreuses mais la jurisprudence demeure inflexible.

Il a ainsi été jugé que la clause par laquelle le locataire déclare bien connaître les lieux et les prendre “en l’état” n’aboutit pas à libérer le bailleur de son obligation de délivrance (par exemple, Cass. civ. 3ème, 5 juin 2002, n° 00-19.037 ; 20 janvier 2009, n° 07-20.854 ; 2 février 2010, n° 09-12.691). Il en va de même de la clause dite “de souffrance” qui impose au locataire de supporter les travaux urgents sans pouvoir rien réclamer à son bailleur (Cass. civ. 3ème, 1er juin 2005, n° 04-12.200).

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a eu à s’interroger sur une clause de non-recours.

En l’espèce, une clause stipulait que le locataire du bail… renonçait à agir en justice contre son bailleur en cas de dégâts causés du fait de troubles dans sa jouissance, quelle qu’en soit l’origine. Victime d’infiltrations ayant endommagé ses marchandises, il avait assigné son propriétaire. Donnant plein effet à la clause et soulignant son domaine particulièrement large (“quelle qu’en soit l’origine”), la Cour d’appel l’avait débouté de sa demande. La Cour de cassation censure cet arrêt et retient que la clause de non-recours ne peut pas avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance : elle en déduit donc que le locataire est bienfondé à réclamer des dommages et intérêts en cas de manquement du bailleur à son obligation essentielle (Cass. civ. 3ème, 10 avril 2025, n° 23-14.974).

La solution avait déjà été dégagée en des termes voisins puisque la Cour avait déjà retenu que la clause interdisant au preneur d’exercer contre le bailleur tout recours pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons, ne dispensait pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. civ. 3ème, 18 mars 2009, n° 08-11.011).
Inspirée par la plume féconde de Pothier qui distinguait, au sein des contrats, les essentialia, les naturalia et les accidentalia, la solution se trouve renforcée par le nouvel article 1170 du Code civil qui, issu de la réforme de 2016, dispose que “toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite”.

Gare, donc, aux clauses des baux !