Les loyers dus pendant le confinement : clap de fin !

Du fait de la crise Covid, de nombreux commerces recevant du public ont été contraints de fermer leurs portes. Devaient-ils payer les loyers aux propriétaires pendant que leurs commerces étaient fermés ? La question a suscité d’intenses débats en doctrine et la jurisprudence des juges du fond était éparpillée.

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt qui sera perçu comme une douche froide par les locataires (Cass. civ. 3ème, 20 juin 2022, n°21-20190). Elle y écarte, l’un après l’autre, tous les arguments soulevés par un locataire.

Alors que le locataire soutenait que le confinement était un cas de force majeure l’autorisant à suspendre l’exécution du contrat, la Cour retient que « le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la suspension de son obligation en invoquant la force majeure ». La chose avait déjà été jugée et l’on peut même ajouter que l’invocation de la force majeure ne permet pas d‘échapper à une obligation monétaire : à moins d’un bugg informatique bancaire, il est toujours possible de payer ses dettes.

Alors que le locataire soutenait ne payait pas ses loyers pour répondre à l’inexécution du bailleur, qui ne le mettait pas en possibilité de jouir du local, la Cour répond que « la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance ». En d’autres termes, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation de délivrance, le locataire ne pouvait s’exonérer de son obligation de paiement.

Alors que le locataire soutenait que l’impossibilité temporaire de jouir de la chose devait être assimilée à une destruction partielle permettant la diminution du loyer (voir C. civil, art. 1722), la Cour répond que « l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut pas être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ».  

Alors que le locataire soutenait que le bailleur avait été de mauvaise foi, la Cour répond que « la bailleresse avait vainement proposé de différer le règlement du loyer d'avril 2020, (de sorte que la Cour d’appel) en a souverainement déduit que la bailleresse avait tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi ».

Tous les arguments avancés par le locataire sont écartés. A juste titre selon nous : il aurait cruel de faire peser sur le bailleur les conséquences de mesures administratives qui visaient, non pas l’immeuble en lui-même, mais l’activité qui y était exercée. Celle-ci relève de la seule responsabilité du locataire.