Laisser les lieux loues en mauvais etat de reparation : quelle sanction ?

Que peut esperer le bailleur lorsque, en quittant les lieux, le locataire lui restitue le local dans un mauvais etat de reparations locatives. Sous son apparente simplicite, la question est d’une redoutable complexite.

Elle permet en effet a deux analyses concurrentes de coexister.

On peut d’abord considerer que, en rendant les lieux dans un mauvais etat, le locataire commet un manquement contractuel et qu’il cause necessairement un prejudice au bailleur : ce dernier pourra alors demander une somme egale au cout des reparations necessaires. Et peu importe s’il vend l’immeuble, le detruit ou le reloue sans subir une decote du loyer : la force obligatoire du contrat commande que le locataire soit condamne. Cette solution avait un temps ete retenue par la Cour de cassation (Cass. civ. 3eme, 30 janvier 2002, n° 00-15.784).

On peut aussi considerer que le seul manquement contractuel ne suffit pas a engager la responsabilite du locataire et qu’il est encore necessaire que le bailleur demontre avoir effectivement subi un prejudice : or, s’il a revendu ou reloue l’immeuble sans subir une diminution du prix ou du loyer ou s’il a detruit l’immeuble sans avoir fait les reparations, il ne suffit aucun prejudice et ne pourra donc esperer aucun dommages et interets. Cette solution avait elle-aussi ete retenue par la Cour de cassation (Cass. civ. 3eme, 3 decembre 2003, n° 02-18.033).

Par trois de?cisions du 27 juin 2024, la Cour de cassation opte tres clairement pour la seconde analyse en jugeant que “le locataire qui restitue les locaux dans un etat non conforme a ses obligations decoulant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit reparer le prejudice eventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce prejudice peut comprendre le cout de la remise en etat des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnee a l’execution des reparations ou a l’engagement effectif de depenses. Tenu d’evaluer le prejudice a la date a laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquees, les circonstances posterieures a la liberation des locaux, telles la relocation, la vente ou la demolition” (Cass. civ. 3eme, 27 juin 2024, n°22-10.298, n°22-21.272 et n°22-24.502).

Si le manquement du locataire n’est pas discute (“le locataire qui restitue les locaux dans un etat non conforme a? ses obligations decoulant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel”), l’indemnisation du bailleur ne sera pas automatique : en pre?cisant que seul sera repare le prejudice “eventuellement” subi par le bailleur, la Cour indique clairement que tout manquement contractuel n’entraine pas necessairement un prejudice.

D’un point de vue pratique, lorsqu’un locataire sortant restitue les lieux loues en mauvais etat, le bailleur n’est pas tenu de re?parer l’immeuble mais il doit etre conscient que, s’il le reloue ou le vend, il a tout interet a se menager la preuve que le prix de vente ou le loyer ont ete diminues pour tenir compte de l’e?tat dans lequel se trouvait le bien. Il de?montre ainsi la realite du prejudice que lui a cause le manquement par le locataire. Il pourra alors esperer en etre indemnise.