L'acheteur immobilier déçu

Le droit occupe une place prépondérante dans les relations économiques. Jean-Baptiste Seube, Professeur agrégé des Facultés de droit et avocat au barreau de Saint-Denis, et les étudiants du Master droit des affaires qu’il dirige, attirent l’attention des entrepreneurs sur certaines difficultés juridiques, à travers l’évocation de décisions de justice ou de lois récentes.

L’acheteur immobilier est parfois déçu de son acquisition. Le droit lui offre alors de nombreux moyens pour obtenir des dommages et intérêts et/ou l’annulation de la vente. Mais il n’est pas certain qu’il obtienne gain de cause, comme le révèle un intéressant arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis (CA Saint-Denis, 13 mai 2022, n°20/00936).

En l’espèce, l’acheteur se plaignait d’infiltrations affectant le vide sanitaire sous la maison qu’il avait acquise, ainsi que sur sa façade. Cela contrariait ses projets d’aménagement du sous-sol dont, soutenait-il, le vendeur était au courant. Pour atteindre son objectif, il évoquait quatre fondements.

Il soutenait d’abord que le vendeur avait manqué au devoir d’information que l’article 1112-1 du Code civil fait peser sur lui. La Cour écarte cet argument en relevant que l’acte de vente portait  sur une maison individuelle de type F4 composée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, sans aucune référence au vide sanitaire, de sorte que l’acheteur n’établissait pas que le vendeur était tenu à une obligation particulière d’information relative au sous-sol.

L’acheteur soutenait ensuite que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance. La Cour écarte encore l’argument en remarquant que le sous-sol ne figure pas dans le périmètre de l'acte de la vente et que les désordres constatés par l'expert apparaissent secondaires.

L’acheteur invoquait encore le dol du vendeur. La Cour écarte l’argument faute pour l’acheteur de démontrer l’intention du vendeur de le tromper. La Cour note encore que le sous-sol n’entrait pas dans le périmètre de la vente.

L’acheteur invoquait enfin les vices cachés. La Cour rejette l’argument en considérant que les vices étaient visibles et que l’acheteur avait pu se convaincre de leur existence lors des nombreuses visites qu’il avait effectuées.

Au final, aucun des arguments soulevés par l’acheteur ne fait mouche.

L’arrêt laisse pourtant un sentiment partagé : s’il est parfaitement convaincant dans les passages consacrés à l’absence de gravité des vices allégués et au fait que l’acheteur les connaissait, il est en revanche plus discutable par les références qu’il fait au périmètre de la vente. On ne saurait en effet, pour la seule raison que l’acte de vente décrit les seules parties habitables, absoudre le vendeur d’un éventuel manquement à son obligation d’information relative aux sous-sols. Dirait-on qu’un vendeur n’a pas à informer l’acheteur de l’état déplorable de la toiture pour la seule raison que l’acte de vente ne mentionne pas la toiture mais seulement les pièces habitables ?  

Jean-Baptiste Seube (jean-baptiste.seube@univ-reunion.fr) et les étudiants du Master 2 droit des affaires (association.alda@gmail.com)