Un récent arrêt rappelle combien l’obligation d’information pesant sur le rédacteur de contrat est rigoureuse.

En l’espèce, des personnes avaient acheté les parts sociales d’une société qui exploitait un café sur un port, en vertu d’un contrat de concession délivré la commune. Trois ans après la cession, la commune estimait que la société occupait le terrain sans droit ni titre et obtenait son expulsion ainsi que l’enlèvement des installations. Les acquéreurs  se retournaient contre l’avocat qui avait rédigé le contrat, en lui reprochant de ne pas les avoir alertés sur le caractère précaire de l’occupation.

L’avocat plaidait que le contrat contenait toutes les informations sur le titre d’occupation, de sorte que les acquéreurs étaient nécessairement informés de la précarité de l’occupation. En quelque sorte, il faisait valoir que la stipulation d’une clause claire suffisait et qu’il n’était pas nécessaire qu’il attire spécialement l’attention des acquéreurs sur la situation.

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi : « l’avocat rédacteur d'acte est tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, d’une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les effets et les risques des stipulations convenues et que l’existence d’une clause claire dans l’acte ne le dispense pas de les informer sur les conséquences qui s’y attachent » (Cass. civ. 1ère, 10 novembre 2021, 20-12235).

Trois enseignements :

1/ le devoir d’information joue à l’égard de toutes les parties (vendeur et acheteur), quelles que soient leurs compétences respectives. Le fait de recourir aux services d’un professionnel confère aux parties une sorte de virginité de compétence. Le rédacteur doit les considérer l’une et l’autre profanes.

2/ le devoir d’information se décompose en obligation de conseil et « le cas échéant », en obligation de mise en garde. La nuance paraîtra subtile, mais on en comprend les ressorts : chaque fois que le contrat exposera un contractant à un risque particulier, le professionnel devra attirer l’attention du contractant sur ce point.

3/ le devoir d’information est dû aux contractants même si le risque ou le danger résulte clairement des clauses stipulées. La solution peut sembler excessive : peut-on vraiment imaginer, au cas d’espèce, que les acquéreurs n’étaient pas conscients de la précarité des droits d’occupation ? N’y -a-t-il pas là, pour eux, un moyen de faire supporter au rédacteur d’acte les risques qu’ils avaient pris en pleine conscience ?

Au regard de la solution retenue, les rédacteurs d’actes devront expressément faire figurer dans le contrat une clause selon laquelle les parties reconnaissent que leur attention a spécialement été attirée sur les risques et les dangers de l’acte… A la clarté des clauses, doivent s’ajouter le conseil et les mises en garde du professionnel !