Crédit immobilier : comment le renégocier ou le faire racheter ?

Désormais chaque samedi matin, une enquête du Mémento.  Vous remboursez un crédit immobilier et vous constatez que les taux d'intérêts ont baissé depuis sa souscription ? Il est possible de renégocier votre crédit auprès de votre banque ou de le faire racheter par un autre établissement financier. Une telle opération peut vous permettre d'obtenir des conditions plus favorables. Voici comment procéder.

Pourquoi renégocier ou faire racheter son crédit immobilier ?

Lorsque les taux d'intérêts diminuent, renégocier son crédit immobilier ou le faire racheter par une autre banque peut être une opportunité intéressante. Cette démarche, encadrée par le code de la consommation, peut se traduire par :

• Un allégement des mensualités de remboursement,
• Une réduction de la durée de remboursement.

Il n'y a pas de limite à la renégociation ou au rachat d'un prêt immobilier ; cela peut être réalisé plusieurs fois.

Renégociation ou rachat de prêt : que devez-vous prendre en compte ?

Avant de vous lancer, il est crucial d'évaluer l'intérêt d'une telle opération. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille aux emprunteurs de prendre en compte les éléments suivants :

• Durée restante du remboursement : Il est plus avantageux de renégocier ou de faire racheter son prêt dans les premières années du remboursement.
• Montant du capital restant dû : Celui-ci doit être suffisamment élevé pour que l'opération soit intéressante.
• Différence entre les taux : La différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être d'au moins 0,7 point, voire 1 point (par exemple, passer de 2,5 % à 1,8 %).
• Frais liés à l'opération : Il est important de considérer les frais de dossier, d'assurance, et autres coûts éventuels.

Pour déterminer s'il s'agit d'une bonne option financière, comparez le coût total de votre crédit sur la durée restante avec le coût total de l'opération de renégociation ou de rachat. Cela inclut le capital, les intérêts, l'assurance, les frais de dossier, et, en cas de rachat par une autre banque, l'indemnité de remboursement anticipé et les frais liés aux garanties de votre ancien prêt.

À savoir : Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, même si votre contrat est en cours. Cependant, le nouveau contrat doit respecter les garanties minimales exigées par votre banque.

Renégociation ou rachat de prêt : pour quelle solution opter ?

Le choix entre la renégociation et le rachat dépend de votre situation.

• Renégociation auprès de votre banque : C'est souvent la solution la plus simple, car elle évite les démarches administratives liées à un rachat. De plus, vous évitez certains frais, comme l'indemnité de remboursement anticipé. Cependant, la renégociation peut également entraîner des frais, notamment des frais de dossier.
• Rachat par une autre banque : Cela permet de faire jouer la concurrence et d'obtenir potentiellement des conditions plus avantageuses. Toutefois, cette option entraîne divers frais (dossier, assurance, garanties, indemnités de remboursement anticipé).

Il est donc conseillé de comparer les propositions de votre banque et celles des établissements concurrents pour choisir la solution la plus favorable.

Comment renégocier son prêt avec sa banque ?

Si vous choisissez la renégociation, celle-ci se fait directement avec votre banque. En cas d'accord, un avenant au contrat immobilier initial est établi (article L. 313-39 du code de la consommation). Pour un prêt à taux fixe, l’avenant doit inclure :

• Un échéancier des amortissements,
• Le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit basé sur les frais et échéances à venir.

À savoir : Votre banque vous envoie une lettre ou un autre moyen convenu pour signifier son accord. Vous avez 10 jours à compter de la réception de l’avenant pour accepter ou refuser.

Comment faire racheter son prêt par une autre banque ?

Si vous optez pour le rachat par une autre banque, après avoir négocié avec cette dernière, elle prendra en charge la rédaction du nouveau contrat et le déblocage des fonds. Concrètement, la nouvelle banque rachète le crédit à l'ancien établissement et met en place les nouvelles mensualités.

À savoir : Lors d'un rachat de prêt, les frais suivants sont généralement à prévoir :

• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour l'emprunt initial,
• Frais de dossier et de garantie pour le nouveau crédit,
• Frais de mainlevée d’hypothèque si applicable.

La nouvelle banque peut aussi exiger une assurance du crédit ou une caution bancaire.

En résumé, renégocier ou faire racheter son crédit immobilier peut être une opération avantageuse si les conditions sont réunies. Il est essentiel de bien analyser chaque option pour déterminer la solution la plus adaptée à votre situation.

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